Aannemers, architecten en andere bouwpartners zijn contractueel verplicht om te werken volgens de goedgekeurde plannen en ‘de regels van de kunst’. Leveren zij slecht werk af, dan begaan ze een wanprestatie en kunnen ze aansprakelijk worden gesteld voor de schade. Om de draagwijdte van die aansprakelijkheid te bepalen, maken we een onderscheid tussen drie soorten gebreken: zichtbare gebreken, verborgen gebreken en ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten.
Blogpost | 3 december 2025
De tienjarige aansprakelijkheid en de ABR-polis: wat is het verschil en waarom heb je beide nodig?
Van bouwdroom tot potentiële nachtmerrie
Jouw droomproject, of het nu een nieuwbouw of een grondige renovatie is, begint altijd met de droom van de ideale woning. Helaas kan die droom snel ontaarden in een nachtmerrie door onverwachte problemen. Denk daarbij aan een schade aan het gebouw tijdens de bouwperiode door storm of vandalisme. Sommige schades leiden tot conflicten met aannemers. Wie is in die gevallen precies verantwoordelijk als er iets misgaat op de werf?
aansprakelijkheid in de bouw
De tienjarige aansprakelijkheid ontleed
De tienjarige aansprakelijkheid is een wettelijke waarborg die aannemers en architecten verplicht om gedurende tien jaar in te staan voor ernstige gebreken. Deze aansprakelijkheid is specifiek van toepassing op problemen die de stevigheid en stabiliteit van het bouwwerk in gevaar brengen.
Deze aansprakelijkheid, waarvoor de 'Wet Peeters' voor residentiële gebouwen een verzekeringsplicht invoerde, begint in principe te lopen vanaf de definitieve oplevering van de werken. Let op: sommige aannemers proberen dit startmoment in hun contracten te vervroegen naar de voorlopige oplevering. Als bouwheer is het cruciaal om dit punt in het aannemingscontract te controleren, aangezien dit uw waarborgperiode met een volledig jaar kan inkorten.
Maar wat gebeurt er vóór die tien jaar?
De tienjarige aansprakelijkheid dekt dus de ernstigste problemen nadat alles is afgerond, maar wat met de schade tijdens de bouw? Een storm die een pas gemetselde muur omverblaast of een brand die overslaat naar uw werf, valt niet onder de tienjarige aansprakelijkheid. Voor de risico's tijdens de bouw- en onderhoudsperiode bestaat een andere, cruciale verzekering: de Alle Bouwplaats Risico's (ABR) polis.
De ABR-polis: een onmisbare paraplu tijdens de bouwfase
De ABR-verzekering is een ‘All risk’-verzekering die de materiële schade aan het gebouw in opbouw dekt. Het fundamentele voordeel van een ABR-polis is dat de schade wordt vergoed ongeacht wie de fout maakte, dus zonder dat er eerst een aansprakelijke moet worden aangeduid. Om van dit voordeel te genieten moeten wel ‘alle deelnemers aan de werf’ in de polis worden opgenomen, alsook hun aandeel in de globale aannemingswaarde van de werf.
Dit is een gamechanger. Zonder ABR-polis kan een significant schadegeval leiden tot het stilleggen van de werf voor maanden of zelfs jaren, terwijl de betrokken partijen (aannemer, architect, ingenieur) via advocaten en rechtbanken uitvechten wie de schuldige is. Deze juridische strijd leidt niet alleen tot torenhoge kosten, maar brengt ook de voltooiing van uw project in gevaar. De ABR-polis doorbreekt deze impasse: de verzekeraar vergoedt de materiële schade, waardoor de herstellingen onmiddellijk kunnen starten en de continuïteit van de werf verzekerd is.
Belangrijk is dat 'All risk' betrekking heeft op materiële schade; een bouwfout zonder fysieke schade, zoals een verkeerd geplaatste deur die daardoor niet volledig opengaat maar niets beschadigt, valt hier niet onder.
Wat dekt een ABR-polis concreet tijdens de bouwperiode?
- Materiële schade aan het bouwwerk
Vrijwel alle onvoorziene schade tijdens de bouw is gedekt, van een omvergereden muur door een leverancier tot stormschade of een brand die overslaat vanuit een naburig pand. - Diefstal en vandalisme
Dit veelvoorkomend risico op een werf is gedekt door de ABR-polis. - Fouten in ontwerp of materialen (met ook een uitbreiding 'Faulty Part')
Standaard is schade door een gebrekkig onderdeel in de werf gedekt. Het gebrekkige deel zelf is niet gewaarborgd. Deze uitsluiting kan echter worden afgekocht. Stel je voor dat een stabiliteitsingenieur een betonnen balk verkeerd berekent. De balk wordt geplaatst, er wordt op verder gebouwd, maar door de ontwerpfout bezwijkt de balk en stort alles wat erop rust, in. Zonder deze uitbreiding zou de ABR-polis de ingestorte muren (de gevolgsschade) vergoeden, maar niet de kosten voor het vervangen van de defecte balk zelf. Mét de 'Faulty Part' uitbreiding wordt ook de gebrekkige balk vergoed, waardoor de volledige herstelling gedekt is.
De ABR‑polis doorbreekt die patstelling: de verzekeraar vergoedt de schade, herstellingen kunnen meteen starten en de werf blijft draaien. Maar zelfs de beste ABR‑polis staat of valt met één cruciale vraag die in de praktijk vaak wordt onderschat: wie sluit ze af?
Drie scenario's: wie sluit de polis af?
De ABR-polis kan worden afgesloten door de bouwheer, de hoofdaannemer of de architect. Elk scenario heeft andere gevolgen en het is belangrijk om twee aparte risico's goed uit elkaar te houden: het risico op onderverzekering en het risico dat bepaalde partijen niet als verzekerde zijn vernoemd.
De bouwheer sluit de polis af: De bouwheer kent de honoraria van de architect en ingenieurs en kan die eenvoudig opnemen in de totale verzekerde waarde. Zo zijn alle partijen, inclusief het ontwerpteam, correct als verzekerde partij vernoemd én is de projectwaarde volledig gedekt.
De aannemer sluit de polis af: De aannemer verzekert doorgaans alleen de waarde van zijn eigen aannemingscontract. Hier kunnen meerdere problemen ontstaan:
Ten eerste: als de architect en ingenieurs niet expliciet als verzekerde partij zijn vernoemd in de polis, zijn zij juridisch gezien derden. De verzekeraar kan dan na uitbetaling via subrogatie verhaal halen op hen als aansprakelijke partij.
Ten tweede: zelfs als iedereen wél als verzekerde is vernoemd maar de honoraria ontbreken in de verzekerde waarde, ontstaat er een onderverzekering. Bij schade past de verzekeraar dan de evenredigheidsregel toe en krijg je slechts een fractie vergoed.
Ten derde: als aannemers alleen hun eigen werk verzekeren in een eigen contract bestaat het risico dat meerdere verzekeringscontracten samen worden betrokken in eenzelfde schadegeval. Een scenario waar eenzelfde werf in deelcontracten bij verschillende verzekeraars zou worden verzekerd zou de regeling van een schadegeval extra belasten en ondergraaft de kwaliteiten van de ABR-verzekering.
De architect sluit de polis af: Dit komt minder vaak voor, maar ook hier geldt: controleer altijd of alle partijen expliciet als verzekerde zijn vernoemd én of de totale projectwaarde, inclusief alle honoraria, correct is ingeschat.
De kritische tussenfase: de onderhoudstermijn
Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering ligt de onderhoudstermijn, een periode van meestal één jaar. Deze termijn werd door de wetgever in de Wet Breyne zo bepaald en is bedoeld om het gebouw aan alle seizoenen bloot te stellen. Een winterperiode en natte herfstperiode zullen eventuele verborgen gebreken voor wat betreft waterdichtheid eerder aan het licht brengen.
De dekking kent tijdens de onderhoudstermijn verschillende niveaus:
- Type 1: de basisdekking
Deze vergoedt schade die een aannemer veroorzaakt wanneer hij terugkomt om opmerkingen van de voorlopige oplevering te herstellen.
- Type 2: de uitgebreidere dekking
Deze vergoedt ook de verborgen gebreken die tot uiting kwamen na de voorlopige, maar voor de definitieve oplevering. Deze is essentieel voor verborgen gebreken die pas na verloop van tijd aan het licht komen, zoals een waterdichtheidsprobleem dat pas tijdens een zware winterstorm zichtbaar wordt omdat de oorzaak al in de bouwfase lag.
Deze uitgebreide onderhoudsdekking kan worden uitgebreid tot een ‘Full Makers Garantie’ met een dekking voor schade met een oorzaak voor de voorlopige aanvaarding, met inbegrip van beschadigingen door een fout in het ontwerp, de berekeningen of de plannen, uit een panne, een mechanische of elektrische storing alsook uit het eigen gebrek van de materialen.
Let op: bij de voorlopige oplevering gaat het risico voor het gebouw over op de bouwheer. Daarom is het op dat moment essentieel om vanaf dan een brandpolis te activeren.
Conclusie: ABR en de Tienjarige Aansprakelijkheid vullen elkaar aan en je hebt ze allebei nodig
Het is duidelijk: een ABR-polis en de tienjarige aansprakelijkheid zijn geen of-of-verhaal, maar vullen elkaar perfect aan. Ze dekken verschillende risico's in verschillende fases van je bouwproject.
De ABR-polis is de veel omvattende verzekering die je project veilig door de woelige wateren van de bouw- en onderhoudsfase loodst. De tienjarige aansprakelijkheid is de wettelijke reddingsboei voor de jaren daarna, specifiek voor de meest fundamentele stabiliteitsproblemen, of gebreken in de waterdichtheid die de stabiliteit van het gebouw zouden beïnvloeden.
De keuze voor een polis die de risico’s van de bouw verzekert is dan ook geen bijkomstigheid, maar een noodzakelijke stap om je ervan te verzekeren dat je bouwdroom niet eindigt in een financiële en juridische nachtmerrie.
Bescherm je investering en gemoedsrust vanaf dag één. Je vindt alle wettelijke documenten en informatie op allianz.be. Contacteer je makelaar om de juiste dekking te vinden die je project de bescherming biedt die het verdient.